В гостях у программы «Утро в Петербурге» Владислав Шестаков, юрист.
Василий Киров, ведущий: Представьте ситуацию: вы купили жильё, сделали ремонт, прожили несколько лет, а на пороге появляется незнакомец и заявляет: «Вообще‑то это моя жилплощадь, освобождайте». И закон вполне может встать на его сторону. Корни таких историй почти всегда уходят в 90‑е. Как не купить квартиру с опасным прошлым?
Мария Новикова‑Охонская, ведущая: Квартиры, приватизированные в 90‑е, до сих пор считаются рискованными для покупки? Как добросовестному покупателю застраховаться от таких случаев?
Владислав Шестаков, юрист: Проблема с приватизацией 90‑х сохраняется: в момент приватизации в квартире могли проживать или состоять на регистрационном учёте лица, которые не участвовали в приватизации. Действующее законодательство прямо говорит, что за такими гражданами сохраняется право пожизненного пользования. Возникают коллизии из‑за разницы между адресом фактического проживания и адресом регистрации.
Василий Киров, ведущий: До 1994 года у родителей не было обязанности включать детей в число собственников и выделять им доли. При приватизации детей могли не указывать как совладельцев. Могут ли они спустя годы претендовать на квартиру — заявить права уже новым покупателям?
Владислав Шестаков, юрист: Риски минимальны. С тех пор прошло достаточно много времени. В законе есть понятие «добросовестный приобретатель» — тот, кто не знал и не мог знать о подобных проблемах. Суды при рассмотрении споров учитывают добросовестность лица, подающего иск. Если цель иска — реализовать незаконный умысел, суд вправе отказать в удовлетворении требований.
Мария Новикова‑Охонская, ведущая: Если суд признает приватизацию недействительной, потому что кто‑то остался без доли, хотя имел на неё право, что происходит с приобретателем квартиры? Есть ли механизмы компенсации?
Владислав Шестаков, юрист: Если запускается механизм «расприватизации», у лица, лишившегося права собственности, есть возможность предъявить требования к продавцу о возмещении убытков — например, разницу между стоимостью квартиры на момент покупки и её текущей стоимостью. В отдельных случаях, если установлена ошибка со стороны государства либо выяснится, что какие‑то документы были сфальсифицированы или подложены, существует механизм компенсации пострадавшим за счёт средств федерального бюджета.
Василий Киров, ведущий: Насколько реально получить такую компенсацию?
Владислав Шестаков, юрист: На практике доказать, что ошибка произошла именно по вине государства в лице органов исполнительной власти, довольно сложно. Государство старается минимизировать такие ситуации.
Мария Новикова‑Охонская, ведущая: Откуда начинается отсчёт срока давности — от момента приватизации, от того, когда покупатель узнал о нарушениях? Какой период может тянуться эта «неясность»?
Владислав Шестаков, юрист: Общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если речь идёт о несовершеннолетних, они могут реализовать своё право после достижения совершеннолетия. Есть пресекательный срок исковой давности — 10 лет с момента совершения сделки. По истечении этого срока предъявлять требования уже нельзя, независимо от обстоятельств.
Василий Киров, ведущий: Какие советы можете дать тем, кто собирается купить квартиру в доме 90‑х? Что обязательно нужно проверить?
Владислав Шестаков, юрист: Нужно привлекать юриста для проверки документов. В первую очередь изучить цепочку перехода прав: как нынешний собственник стал владельцем квартиры. Насторожить должны продажи по доверенности или многократная перепродажа объекта за короткий срок — это может быть признаком подлога или попытки ввести покупателя в заблуждение. Лучше не покупать недвижимость по доверенности, а лично встретиться с собственником и проверить правоустанавливающие документы. Для минимизации рисков нужна архивная справка по форме 9 — в ней содержится перечень всех лиц, которые были зарегистрированы или сняты с учёта. Раньше для этого использовались домовые книги, сейчас основной документ — именно эта справка.
Мария Новикова‑Охонская, ведущая: То есть лучше доверить сделку нотариусу или юристу, чтобы всё проверили досконально.
Владислав Шестаков, юрист: Да, настоятельно рекомендую не скупиться на профессиональную проверку.
